🐯 Mise Aux Normes Fosse Septique En Cas De Vente

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Il convient de s’intéresser à l’hypothèse, oh combien classique, d’une vente immobilière, pour laquelle l’acte notarié comprend une clause de non garantie des vices cachés. Or, il n’est pas non plus rare, quelques temps après la vente, que l’acheteur, qui rentre dans les lieux et qui jouit de sa nouvelle maison, se rende compte d’un certain nombre de dysfonctionnements que l’on rencontre régulièrement. Ce qui représente un coût non négligeable, en cas de remplacement ou de réparation, est le cas spécifique de la fosse septique. Il est alors fréquent dans une telle situation, que l’acheteur actionne en responsabilité le vendeur, afin que celui-ci l’indemnise du préjudice qu’il a subi. Dans pareille hypothèse, l’acheteur actionne non seulement sur le fondement juridique du vice caché, mais encore sur le fondement juridique de la non-conformité. En effet, afin de se garantir de multiplier les chances de succès, il n’est pas rare que l’acheteur opte cumulativement sur la garantie due par le vendeur en cas de vice caché, mais également en cas de non-conformité. Pourtant, il s’agit bien de deux notions juridiques distinctes et qui visent des obligations de délivrance parfaitement différentes. Il est vrai que depuis la jurisprudence Caesaro, suivant un arrêt de la Cour de Cassation en assemblée plénière de 2006, il est fortement recommandé aux avocats, au titre du principe de la concentration des moyens et des demandes, de multiplier les moyens de droit. Toutefois, il appartient quand même à l’acheteur de définir le moyen de droit pertinent plutôt que de soulever l’ensemble des moyens de droit pouvant être classiquement évoqués en cas de difficulté survenant à la suite d’une vente immobilière. L’acheteur ne peut donc envisager le vice caché pour ensuite envisager le défaut de conformité. Afin d’éviter toute forme d’imbroglio juridique sur ce point, la jurisprudence a mis fin à cette forme de cumul. En effet, la Cour de Cassation distingue fermement la délivrance conforme et les vices cachés. Il convient de citer un arrêt de la Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 05/05/1993, N° La Cour de Cassation rejette donc l’action en responsabilité de Droit Commun en cas de vice caché qui ne relève que de l’action en garantie, régie par les articles 1641 et suivants, du Code Civil cf. Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 28/06/1995, N° L’acquéreur n’a donc plus le choix entre l’action en garantie de vice et celle fondée sur des non-conformités et l’obligation de délivrance cf. Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 04/10/1995, N° La jurisprudence a donc érigé un principe de non cumul des responsabilités légales spécifiques et des responsabilités contractuelles de droit commun. La jurisprudence considère que lorsqu’une action a été introduite à tort sur le fondement de garantie de vice caché, alors qu’elle aurait due prospérer sur les fondements des articles 1603 et 1604 du Code Civil, le juge saisi de cette action n’a pas à requalifier la demande et à l’examiner du point de vue de l’obligation de conformité. cf. Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 08/11/2006, N° Dès lors, le cumul entre vice caché et non-conformité est impossible. Il appartient donc au demandeur de déterminer avec un minimum de précisions juridiques le fondement de sa demande. Il ne peut invoquer des moyens qui seraient contradictoires et ce d’autant plus, que concernant le vice caché, sa demande est donc exclusive de toute autre demande. Il est également loisible de citer une jurisprudence de la Cour d’Appel de Nîmes, en date du 7/07/2011, n°RG09/03-139, dans lequel arrêt la Cour précise que les autres parties ont abordé l’obligation de délivrance conforme mais que l’action en garantie des vices cachés est exclusive de la non-conformité et qu’en tout état de cause, ce moyen n’est pas véritablement développé. ». Il appartient donc à l’acheteur, qui souhaite poursuivre le vendeur, de choisir entre vice caché et défaut de conformité. Afin de prévenir toute garantie de vice caché, il n’est pas rare qu’il y ait des clauses, au sein de l’acte de cession immobilière, qui sont justement des clauses de non-garantie de vice caché. Il n’est effectivement pas rare de trouver comme clause dans l’acte l’immeuble est vendu dans son état actuel, sans garantie de la contenance indiquée, la différence avec celle réelle, même supérieure à 1/20ème, devant faire le profit ou la perte de l’acquéreur. Sauf application d’une disposition égale légale spécifique, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter, le sol, le sous-sol ou les bâtiments ». Ces clauses exclusives de non-garantie des vices cachés sont expressément permises par la Loi, notamment par l’article 1143 du Code Civil, lequel article édicte Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connu, à moins que dans ce cas, il n’est stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. ». Ainsi, la clause de non garantie des vices cachés est possible peut donc s’appliquer chaque fois qu’un texte spécial ne l’interdit pas cf. Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 22/03/1995, N° Ces textes spéciaux concernent notamment l’absence d’état parasitaire ou bien encore la présence ou l’absence de matériaux ou produits dans la construction contenant de l’amiante. Cette clause de non-garantie des vices cachés est extrêmement claire l’acquéreur prend l’immeuble dans l’état où il se trouve, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit. Celui devra faire son affaire personnelle des vices cachés affectant la construction cf. Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 17/02/2004, N° Ainsi, par une telle clause, l’acquéreur qui signe l’acte, s’interdit d’élever des réclamations ou de prétendre à une indemnité ou une diminution de prix en cas de vice ou de défaut de l’immeuble vendu. Enfin, il convient de préciser que le vice caché est une mécanique qui doit faire l’objet d’un certain nombre de qualifications. En effet, plusieurs conditions sont nécessaires et elles doivent être remplies afin d’utilement mettre en œuvre la garantie des vices cachés, à savoir - Le défaut rendant la chose impropre à l’usage auquel on la destine ; - La gravité du vice ; - Le caractère occulte du vice ; - L’antériorité du vice. Concernant le cas spécifique de la fosse septique, la jurisprudence considère que le vice caché consiste en une absence de fosse septique et non pas de problèmes rattachés à celle-ci. Il est loisible de citer la Cour d’Appel de Douai, 1ère chambre, section 1, 07/04/2011, n° 09/06-880 Ainsi, il ne résulte pas de ces actes que les vendeurs ont donné une fausse affirmation à leur acquéreur quant au système d’assainissement, ni qu’ils ont sciemment omis de faire mention de la présence d’une deuxième fosse et même d’une troisième citerne recueillant les eaux pluviales dans le jardin… Le vendeur fait les déclarations suivantes les biens immobiliers objets des présentes ne sont pas raccordés au tout-à-l’égout. Ils sont desservis par une installation d’assainissement individuelle. Son utilisation ne présente aucune difficulté particulière et ne nécessite aucun entretien… En outre, la production de l’attestation de Monsieur G., voisin, ayant vu le vendeur intervenir sur la fosse, ne suffit pas à établir, faute de toute précision complémentaire, sur la période à laquelle se sont déroulées ces interventions, sur leur nature, que les vendeurs avaient connaissance d’une défectuosité potentielle de leur système d’assainissement. En outre, les propos du vendeur, rapporté par le voisin, selon lequel il y avait des soucis concernant l’assainissement, ne prouvent pas plus un système de fonctionnement de la fosse, puisqu’ils peuvent se rapporter à l’obligation de raccordement au réseau public, qui avait été notifiée en son temps au vendeur. Dans ces conditions, les acheteurs ne rapportent pas la preuve que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance d’un bien conforme, pas plus qu’ils ne justifient que le bien qui leur a été remis était affecté au moment de la vente d’un vice caché dont les vendeurs avaient connaissance ». La jurisprudence considère également que le non-raccordement d’un immeuble au réseau d’assainissement et les éventuels problèmes liés à l’utilisation d’une fosse septique ne suffisent pas à caractériser une atteinte à l’usage du bien, au sens de l’article 841 du Code Civil. Il convient de citer Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 28/03/2007, N° Attendu selon arrêt attaqué, que les époux P. ont vendu en 2001 un immeuble aux époux B., que celui-ci n’étant pas raccordé au réseau d’assainissement collectif mis en place en 1993 par la commune, les acquéreurs ont assigné les vendeurs en paiement de sommes correspondant à la moins-value de l’immeuble et à des dommages et intérêts. Attendu que pour faire droit à la demande, sur le fondement de la garantie des vices cachés, l’arrêt retient qu’en raison de sa non-conformité au règlement d’urbanisme, la propriété était impropre à l’usage d’habitation auquel elle était destinée, qu’en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser une atteinte à l’usage du bien, la Cour d’Appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » Il importe également de préciser, que dans ce genre de contentieux, il n’est pas rare également que les acheteurs évoquent le dol à l’encontre du vendeur, au motif que celui-ci se serait bien gardé de révéler le problème, alors même qu’il en avait parfaitement conscience. Toutefois, il convient de rappeler que c’est à l’acheteur de prouver que le vendeur aurait eu connaissance du vice incriminé au moment de la vente, comme le précise la jurisprudence cf. Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 19/12/2001, N° En outre, il convient de rappeler que le dol consiste en des manœuvres, tromperies, mensonges ou réticences, par lesquels une personne en trompe une autre pour la déterminer à contracter. Ce qui impose à l’acheteur, qui évoque le dol, pour être indemnisé de son préjudice, d’effectuer cette démonstration, puisque le dol ne se présume pas et doit être prouvé. Concernant la question spécifique de la réticence dolosive, il convient de rappeler que le dol est constitué par le silence volontaire d’une partie, dissimulant un fait, qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter cf. Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 19/05/1961, N° Il en ressort que le silence doit dissimuler un élément qui aurait, s’il avait été porté à la connaissance des acquéreurs, compromis la vente. La jurisprudence retient effectivement des cas très graves Le silence sur une servitude d’urbanisme, cf. Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 24/01/1962, N° la dissimulation d’une installation classée, cf. Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 02/10/1974, N° la dissimulation d’un projet de porcherie près de la maison, cf. Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 07/05/1974, N° l’absence d’information des clauses réelles du désordre de construction, cf. Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 25/05/2004, N° ou encore l’absence de déclaration d’une interdiction d’habiter, cf. Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 16/09/2003, N° Sur la question spécifique du raccordement au réseau d’assainissement, la jurisprudence sanctionne quant à elle la réticence dolosive à l’encontre du vendeur, qui a dissimulé l’absence de raccordement, cf. Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 28/03/2007, N° ??- ??. ?? et Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 12/11/2009, N° Cependant, à aucun moment la jurisprudence ne sanctionne une réticence dolosive issue du mauvais fonctionnement d’une fosse septique, qu’il convient au préalable de démontrer. Ainsi, il est bien évident, que dans le cadre d’une vente immobilière, la question spécifique de l’assainissement et de la fosse septique peut présenter un grand nombre de points d’accroche et de difficultés, qui peuvent faire l’objet d’un contentieux, parfois récurrent, entre l’acheteur et le vendeur.

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Miseaux normes de fosse septique en cas de vente à Istres Dans Les Bouches-Du-Rhône 13 Terrassement et préparation d'un terrain pour l'installation d'une piscine à Miramas dans les Bouches du Rhône

De nombreux logements isolés ou situés dans des communes rurales sont dépourvus d’un raccordement au tout-à-l’égout et dépendent donc d’un système individuel d’assainissement. Si c'est le cas de votre habitation, sachez que sa mise en vente implique quelques formalités. 600 000 maisons seraient dépourvues de tout système d'assainissement en France. © Artur Henryk Si le raccordement à un réseau d’assainissement collectif est déjà la règle depuis longtemps pour la quasi-totalité des appartements, la situation est en revanche plus contrastée concernant les maisons. Selon différentes évaluations, entre 5 et 8 millions de logements en France ne seraient pas reliés au tout-à-l’égout, et doivent donc compter sur une fosse toutes eaux ou fosse septique individuelle. Certains logements ne sont équipés d'aucun système d’assainissement, ce qui s’avère évidemment problématique pour la salubrité publique et le respect de l’environnement. Chiffre clé On estime à 600 000 le nombre d'habitations dépourvues de tout système d'assainissement rejetant leurs eaux usées en pleine nature ! Vendre sa maison une obligation de conformité Avant d’acquérir une maison non reliée au tout-à-l’égout, le futur propriétaire a le droit de savoir si le système d’assainissement individuel est bien aux normes. C’est la raison pour laquelle la loi dite Grenelle II » du 12 juillet 2010 impose à tout vendeur concerné, depuis le 1er janvier 2011, de faire réaliser un diagnostic assainissement ». Ce document doit être impérativement joint au compromis de vente et comporte une triple utilité il informe l’acheteur, il libère votre responsabilité et, il donne aux autorités publiques une meilleure lisibilité sur l’état général des systèmes d’assainissement individuels, souvent mal entretenus par leurs propriétaires. Assainissement comment procéder et qui contacter ? Pour vous mettre en règle, vous ou votre agence immobilière devez contacter un agent communal du service public d’assainissement collectif SPAC en vous renseignant en mairie. Suite à votre demande, des agents sont chargés d'effectuer une visite chez vous pour évaluer l’état général de l’installation avant de rédiger un rapport de visite. C’est ce document, valable pour une durée de 3 ans, qui doit être joint au dossier des diagnostics techniques pour la vente de la maison. A noter que cette prestation n'est pas gratuite et coûte entre 100 et 200 € selon les communes. Jean-Marc, intervenant extérieur au sein d'une entreprise d'assainissement individuel En cas de diagnostic défavorable, un propriétaire peut décider de réaliser les travaux nécessaires, sachant que l’installation d’une fosse standard coûte environ 4 500 € ». Que faire en cas de non-conformité de l'installation sanitaire ? Si l’installation sanitaire du logement est jugée non conforme par les agents de contrôle, cela ne signifie pas une interdiction de vente du bien. Vous avez le choix entre vendre la maison en l’état en toute transparence, ce qui implique souvent une baisse du prix de vente, et laisser à l'acheteur la responsabilité de la mise en conformité ou, à l’inverse, suspendre la mise en vente pour vous en charger. Dans tous les cas, la mise en conformité de l’installation est obligatoire dans un délai d’un an à compter de la date du contrôle. Ne négligez surtout pas le diagnostic ! Même si vous tombez sur un acheteur conciliant qui ne vous réclame pas le diagnostic d’assainissement, il est très risqué de faire l’impasse sur ce document désormais incontournable. En cas de problème, le nouveau propriétaire pourra affirmer avoir été trompé ou incité à croire que le logement était raccordé au tout-à-l’égout. Cela équivaudrait à un vice caché susceptible d’engager votre responsabilité, et qui pourrait se traduire par une diminution rétroactive du prix de vente, voire par une annulation pure et simple de la transaction ! Conseils SeLoger La liste des formalités à remplir pour vendre un bien immobilier tend à s’allonger et plus vous vous y prendrez tôt, moins vous vous exposerez à des mauvaises surprises ^{Conformitéde votre fosse septique pour la vente d’une maison En cas de vente d’une maison équipée d’une fosse septique, le propriétaire a comme obligation d’effectuer un diagnostic d’assainissement. Ce document devra être remis au notaire qui l’ajoutera au dossier technique du bien immobilier lors du compromis de vente.}

Un système d’assainissement qui fonctionne mal ne peut plus traiter correctement les eaux usées. Et cela peut entraîner des nuisances environnementales et des risques sanitaires significatifs. La meilleure solution à ce problème est de remettre aux normes le plus rapidement possible le système ou le remplacer. Mais comment savoir si on doit procéder à la rénovation ou à l’installation d’un nouveau système ? Nous allons découvrir les réponses à cette question dans cet article. Dans quels cas doit-on procéder à la rénovation de sa fosse septique ? Plusieurs cas peuvent vous amener à rénover votre fosse septique vous disposiez d’une fosse septique ancienne génération et devez la remettre aux normes la remplacer par fosse toutes eaux et/ou condamner votre vieille fosse ; votre fosse toutes eaux qui commence à prendre de l’âge et vous devez rénover votre assainissement, au moins certains éléments partie filtrante ou cuve seule à changer ; le SPANC Service Public d’Assainissement Non-Collectif a rendu des résultats négatifs suite à un diagnostic et vous devez mettre votre fosse en conformité ; vous voulez tout simplement changer de système et transformer votre fosse toutes eaux avec épandage en filtre zéolite. Ce qu’il faut savoir en matière de rénovation de fosse septique Pour la mise aux normes d’une fosse septique classique transformation d’une fosse septique ancienne en une fosse toutes eaux, le propriétaire a, selon les réglementations de l’assainissement, 4 ans pour réaliser les travaux. En cas d’une vente immobilière, l’acquéreur n’a qu’1 an pour réaliser tous les travaux de mise en conformité. Quand réaliser le remplacement de fosse septique ? Selon la filière, les systèmes d’assainissement individuel comme les fosses septiques ont une durée de vie moyenne de 10 à 25 ans. Évidemment plus la qualité des matériaux et du filtrage est élevée, plus la durée de vie de votre fosse septique est allongée. Pourtant il est difficile de garder une cuve en plastique plus de 25 ans ! Même dans le cas d’une cuve en béton, il faudra changer quelques éléments pompe, filtres, raccords…Autres signes qui doivent vous alerter un niveau de boues qui augmente beaucoup trop vite ou la surface au dessus de votre fosse qui subit des remontées d’eau non traitées. Cela indique que votre filière a besoin d’être remplacé. Comment remplacer une fosse septique ? Voici les étapes à suivre pour le remplacement d’une fosse septique L’étude de sol c’est une étape cruciale qui a pour but d’analyser les caractéristiques du sol et du sous-sol du terrain. Le résultat de cette étude permet ensuite au bureau d’études de choisir la filière de traitement la plus appropriée. La demande d’un permis de construire et la déclarations des travaux au SPANC. C’est ce dernier qui viendra effectuer le contrôle de votre installation et vous remettre un document de validation à la fin du remplacement. La comparaison de devis auprès de plusieurs entreprises d’assainissement dans votre région. Prévoir la dépose ou le remblais de votre ancienne fosse vous avez l’obligation de combler une ancienne fosse, ou le terrassement pour la nouvelle. Prévoir le système de récupération des eaux de pluie dans votre ancienne fosse, nettoyée et désinfectée, ou dans un réservoir. Petit conseil vous pourrez économiser un peu en faisant vous-même quelques travaux parallèles, comme le terrassement ou le remblai, mais la pose et le raccordement devraient être laissés à des professionnels. Si vous êtes à la Réunion, l’équipe de Vidange Austral est à votre service.

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